金融虎讯 2月19日消息，近日，深圳市发生蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件。昨日，社交媒体流传一份深圳市委政法委员会下发给深圳市地方金融监管局、深圳银保监局《关于开展相关排查工作的通知》的文件显示，在处置过程中，发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，即公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月偿还金融机构贷款，存在较大的涉稳风险。请你们高度重视，尽快开展排查工作，全面了解蛋壳公寓及我市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。

文件还显示，经了解，深圳市蛋壳公寓管理有限公司成立于2016年2月，总部位于南山区粤海街道尚美科技大厦2401，法定代表人高靖，主要从事公寓管理业务。目前该公司签约业主1.1万人，房屋1.1万套，现有租客3.15万人。

据金融虎了解，2月10日，互联网长租公寓运营商蛋壳公寓亦推出租金返还措施。蛋壳公寓表示，结合疫情发展情况，针对无法返程的武汉租客，蛋壳公寓计划返还一个月租金。针对其它各城市租客，蛋壳公寓将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数，返还租客相对应的租金，或提供相对应的免费延住天数。2月13日，蛋壳公寓发布“蛋壳租客疫情补贴政策”显示，疫情期间（2月1日-2月29日）合同期满续租满一年，首月立减50%，住满6个月后再返20%月租金。同时，在续租活动基础上给予疫情补贴。蛋壳称，针对疫情最严重的2月，凡是2月1日至29日合同到期的年租租客，蛋壳将在3月再为租客返还50%月租金至蛋壳APP账户。武汉地区租客则返还100%月租金。

此前，有不少业主反映，蛋壳公寓以新型冠状病毒感染肺炎疫情为由，通知业主要减免1个月的房租。亦也有房东在“黑猫投诉”上发帖称，蛋壳公寓以疫情为由单方要求增加一个月免租期，不予支付房东3个月房租。蛋壳面临的争议的也不仅仅来自房东，也有不少租客反映，蛋壳公寓要求房东免租但对租客的减免却并非实实在在现金，而是抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用、续约首付款，以及不属于分期月付情况下的租金。

舆论质疑主要集中在，一是蛋壳拖欠业主租金，并且涉嫌强制要求业主免除一个月租金；另一点则是有数量众多的租客反映，蛋壳非但没有减免租金，还在合同期内强制赶走租客，蛋壳公寓存在“左手租客租金照收不误，右手强制要求业主免租”的情况。

2月14日，据媒体报道，针对蛋壳公寓拖欠业主租金及要求业主“免租”等事项，深圳市住建局已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人。深圳市住建局要求蛋壳公寓高度重视此事，及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案，积极与业主进行沟通协商，按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题。

金融虎注意到，2月17日，蛋壳公寓在微信公众平台发布《蛋壳公寓致广大房东的真心话》称，因沟通问题向房东表达歉意，此外也在文中解释了此次要求房东免租的初衷和对蛋壳公寓给予租户的一些优惠措施。2月18日下午，蛋壳公寓官方微博再度发布公告称，近期受疫情影响，蛋壳将协助个别业主收回房屋，因此涉及到部分租客的换租问题。蛋壳公寓已成立专项工作组，妥善处理租务问题。蛋壳公寓承诺将妥善安置每一位受影响租客，绝对不会无故驱赶租客。

据21世纪经济报道，2月19日，两位深圳机构人士表示，地方金融监管部门已向其所在金融机构摸查其经营行为了解是否涉及“租金贷”，该调查仍在进行，目前尚未见到向机构发文。

蛋壳公寓成立于2015年，隶属于紫梧桐（北京）资产管理有限公司，在长租公寓市场可谓是明星品牌。在中国住房租赁市场的风口中，其以“押一付一”取缔以往常见的“押一付三”租房支付方式，迅速打开了市场，一跃成为“行业黑马”。

2018年6月，蛋壳对外公布完成7000万美元的B+轮融资，在拿到B+轮1亿美元融资后不足两个月，蛋壳公寓被曝出和另一长租公寓自如哄抢房源，抬高租金。2020年1月17日，蛋壳公寓登陆纽交所挂牌上市，IPO募资约为1.3亿美元（约合人民币9亿元）。上市首日，蛋壳开盘即跌破发行价，此后几经变化，勉强在13.7美元的价位徘徊，目前市值为25.16亿美元。老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本分别持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份，蚂蚁金服的持股比例也达到7.8%。

蛋壳公寓从事住房租赁业务，但其严重依赖租金贷等业务带来的收入，相关信息曾出现于蛋壳公寓上市的招股书中。据其招股书显示，蛋壳公寓与租户签订的租赁合同中规定，租户需要预先支付一定的押金和租金，在支付租金的方式上，租户可以选择以现金的方式支付年度、半年度、季度租金。除现金支付租金之外，租户还可以选择以“租金贷”的方式支付租金。租户选择租金贷后，蛋壳公寓会要求租户与合作的金融机构签订融资协议。租户按月分期偿还贷款给金融机构，蛋壳公寓则获得金融机构支付的房租预付款。

2019年12月25日，住建部等六部委发布文件，针对住房租赁金融业务方面存在的突出问题，比如租金贷、资金池、加杠杆，某些住房租赁企业因这类问题而爆雷，要求加强对“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式住房租赁企业的监管，并将租金、押金等纳入监管账户；住建委要求，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

监管要求的透明化以及30%的租金贷红线，对蛋壳公寓而言无疑将形成资金压力。蛋壳公寓招股书显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓的入住率为87％。2017年和2018年，入住率分别为85.8%和92.9%。截至2019年9月末，蛋壳公寓的租客续签率为52%，业主的续签率为79%。2019年前9个月，公司通过租金贷模式获取的租金预付款，占公司租金收入的80%；2017年和2018年，这一比例更是高达90%和88%。

从数据来看，2019年，蛋壳公寓租金贷的占比仍然超过了监管标准。公开资料显示，蛋壳公寓曾先后合作过的金融机构不仅有应花分期、会分期、任买分期，也有微众银行、网商银行、中关村银行。招股书表示，蛋壳公寓与金融机构合作，为租客提供租金融资，并向蛋壳公寓支付预付款。这种安排，虽然实质上是融资活动，并记录为融资活动的现金流入，但构成了支持蛋壳公寓业务运作的重要现金流入来源。

从财务方面来看，招股书显示，2017年、2018年、2019年前三季度，蛋壳公寓租金、服务费和管理费收入分别为7.49亿元，23.66亿元和54.79亿元，公司实现营业收入6.57亿元、26.75亿元和49.99亿元人民币，运营亏损分别为2.19亿元、12.21亿元和23.13亿元人民币，净亏损分别为2.72亿元、13.70亿元、25.16亿元人民币。蛋壳公寓运营成本主要包括租赁成本、折旧及摊销、营销费用、行政开支等。其中，2017年、2018年、2019年前三季度，蛋壳公寓的租赁成本分别为5.12亿元、21.72亿元、44.5亿元，分别占当期收入的77.9%、81.2%和89%。此外，营销费用亦占比不小。2017年、2018年和2019年前三季度的营销支出分别为8099万元、4.71亿元和7.94亿元，分别占同期营收的12.3%、17.6%、15.9%。

2019年前9个月，蛋壳公寓个人预付款7.94亿元，来自金融机构的预付款高达31.06亿元，两者合计达到39亿元，而租客退租而返还的预付租金高达17.57亿元。截至2017年末、2018年末、2019年前三季度，归属于蛋壳公寓股东的赤字总额分别为-3.66亿元、-18.46亿元和-47.46亿元。这表明，蛋壳公寓一直处于严重亏损的状态。

值得一提的是，2019年3月，深圳市市场稽查局对深圳市蛋壳公寓管理有限公司格式合同不符合法律规定开出《行政处罚决定书》，指其违反《合同违法行为监督处理办法》的数条规定，存在经营者采用格式条款免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利等6种违法行为。处罚书指出，深圳蛋壳虽然提出在APP中有弹出页面提示“租金贷”内容，但合同文本及附件中没有明示租客消费分期产品实质为租金贷月供的事实，诱导租客贷款。执法人员在调查中还发现，租客不使用消费分期产品的，若签下一年以上租期则必须年付或半年付租金等费用，一年以下租期签约时需一次性支付，深圳蛋壳存在诱导租客选择实为“租金贷”的消费分期产品。此外，深圳蛋壳没有提示租客“租金贷”合同与租赁合同相互独立，这就意味着租客即使中途停止租房，仍需继续按月还贷。

当时，蛋壳公寓公关部门曾回应，已按照深圳市市场稽查局的要求，上线新合同。

业内分析认为，“租金贷”是一把“双刃剑”，使用得当可以支持企业回笼资金、扩张规模；若是使用不当，也会给企业带来风险。近年来，随着长租公寓市场屡屡“爆雷”，不少地区已开展租金贷业务的监管，不少银行也叫停了“租金贷”业务。如果此次蛋壳公寓不能处理好和业主之间的免租问题，由此或将引发一系列的问题，潜藏风险不容小觑。